Infolge der Erhöhung des Zinsniveaus und der steigenden Baukosten steigen zurzeit auch die Mieten von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Hiervon profitieren die Eigentümer der Immobilien, allerdings steigt mit den erhöhten Einnahmen auch die Steuerbelastung.
Ziel dieses Beitrags ist es, aufzuzeigen, wie die Steuerbelastung auf Mieteinnahmen durch eine Erhöhung der Abschreibung und eine Allokation des Zinsaufwand deutlich gesenkt werden kann. Dieses Gestaltungspotential kann insbesondere auch im Rahmen von Familienunternehmen genutzt werden.
1. Ermittlung der Vermietungseinkünfte
Zur Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden die Gebäudeabschreibung, der Zinsaufwand für die Finanzierung der Immobilie sowie die Erhaltungs- und die laufenden Kosten von den Mieteinnahmen abgezogen. Im Folgenden wird das Gestaltungspotential hinsichtlich der Gebäudeabschreibung und des Zinsaufwandes dargestellt.
2. Erhöhung der Abschreibung
Eine Erhöhung der Gebäudeabschreibung ist durch den Verkauf von Immobilien an eine vermögensverwaltende Gesellschaft des Immobilieneigentümers möglich. Hierfür kommen insbesondere eine GmbH & Co. KG oder eine GmbH in Betracht.
Der positive Effekt auf die Steuerbelastung ergibt sich daraus, dass die Gesellschaft die Immobilien zum Verkehrswert vom aktuellen Eigentümer kauft und in der Folge die Gebäudeabschreibung aus dem aktuellen Verkehrswert des Gebäudes geltend machen, wohingegen der bisherige Eigentümer aus den historischen, häufig deutlich niedrigeren Anschaffungskosten, abgeschrieben hat und somit einen geringeren die Steuerbelastung reduzierten Aufwand hat.
Dabei ist zu beachten, dass dieser Vorgang nur sinnvoll ist, wenn der bisherige Eigentümer die Immobilien seit mehr als zehn Jahren im Bestand hat, da er diese nur dann steuerfrei an seine Gesellschaft veräußern kann.
3. Allokation Zinsaufwand
Ein weiterer positiver Effekt aus der Veräußerung der Immobilien an eine Grundstücksgesellschaft kann dadurch erzielt werden, dass die Immobilien „nachverschuldet“ werden können.
Sinnvoll ist dies insbesondere, wenn die Immobilien bereits weitestgehend frei von Fremdverbindlichkeiten sind und der Eigentümer einen Bedarf an Barmitteln hat, z.B. zum Erwerb einer selbstgenutzten Wohnimmobilie, deren Finanzierung keinen steuermindernden Effekt hat. Bei einem Verkauf der Immobilien an eine Immobiliengesellschaft kann diese den Erwerb (teilweise) fremdfinanzieren und der bisherige Eigentümer kann den Kaufpreis dann zur Finanzierung seiner selbstgenutzten Wohnimmobilie nutzen.
4. Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft
Bei der Rechtsform der Immobiliengesellschaft ist abzuwägen, ob eine Personengesellschaft oder eine Kapitalgesellschaft langfristig die bessere Alternative ist.
Eine Personengesellschaft bietet insbesondere den Vorteil, dass die Immobilien ohne Anfall von Grunderwerbsteuer an die Grundstücksgesellschaft veräußert werden können.
Die Einkünfte einer GmbH & Co. KG werden steuerlich als gewerbliche Einkünfte behandelt, so dass die GmbH & Co. KG anders als ein Privateigentümer die Immobilien nicht nach zehn Jahren steuerfrei veräußern kann. Allerdings kann auch eine GmbH & Co. KG so ausgestaltet werden, dass ihre Einkünfte steuerlich als Vermietungseinkünfte behandelt werden (sog. vermögensverwaltende Personengesellschaft). Bei entsprechender Ausgestaltung ist also auch hier nach zehn Jahren eine steuerfreie Veräußerung der Immobilien möglich.
Die Einkünfte der Personengesellschaft sind vom Gesellschafter mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Dies kann vorteilhaft sein, wenn dem Gesellschafter z.B. aus anderen Einkunftsquellen Verluste zugerechnet werden, denn dann können grundsätzlich sämtliche Einkünfte verrechnet werden. Es ist auch zu berücksichtigen, dass die Einkünfte in den ersten Jahren nach dem Erwerb der Grundstücke durch die Personengesellschaft auf Grund der Erhöhung der Gebäudeabschreibung und ggfs. auch wegen des Zinsaufwands deutlich niedriger sind als bisher.
Als Alternative zur Personengesellschaft kommt auch eine Kapitalgesellschaft, insbesondere eine GmbH, in Betracht. Eine Kapitalgesellschaft hat als Immobiliengesellschaft zwei steuerliche Nachteile gegenüber einer Personengesellschaft: (1) Bei der Veräußerung der Immobilien an die GmbH fällt Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt. (2) Daneben erzielen Kapitalgesellschaften stets Einkünfte aus Gewerbebetrieb, so dass die Veräußerung der Immobilien durch die Kapitalgesellschaft unabhängig von der Haltedauer stets steuerpflichtig ist.
Der entscheidende Vorteil einer Immobilienkapitalgesellschaft ist, dass diese nur der Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag unterliegt und auf Grund der erweiterten Kürzung für Grundstücksunternehmen effektiv von der Gewerbesteuer befreit ist. Somit beträgt die laufende Steuerbelastung für Immobilienkapitalgesellschaften lediglich 15,825 %, während diese bei der Anwendung des persönlichen Steuersatzes bis zu rund 50 % betragen kann. Der günstige Steuersatz für Immobilienkapitalgesellschaften gilt auch für die Veräußerung von Immobilien, jedoch nur, wenn auch nach der Veräußerung eines Grundstücks weiterhin andere Immobilien vermietet werden.
Während der Gesellschafter ohne weitere Steuerbelastung stets Gewinne einer Personengesellschaft entnehmen kann, müssen Gewinne einer Kapitalgesellschaft ausgeschüttet werden, wenn der Gesellschafter über diese verfügen möchte. Bei einer Ausschüttung fällt Kapitalertragsteuer i.H.v. 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag und ggfs. Kirchensteuer an. Trotz der anfallenden Kapitalertragsteuer ist die Gesamtsteuerbelastung einer Immobilienkapitalgesellschaft in der Regel niedriger als die einer Immobilienpersonengesellschaft.
Zusammenfassend eignen sich Personengesellschaften insbesondere, wenn beabsichtigt wird, die Immobilien langfristig steuerfrei zu veräußern und der Verkaufserlös zur freien Verfügung der Eigentümer stehen soll. Hingegen eigenen sich Kapitalgesellschaften aufgrund der deutlich niedrigeren laufenden Besteuerung und der bei Ausschüttungen anfallenden Kapitalertragsteuer für einen langfristigen Vermögensaufbau, bei dem nicht regelmäßig auf das Vermögen zugegriffen werden soll.
