Vermeidung der Betriebsaufspaltung mit dem „GbR-Modell“

Ein in der Praxis häufig vorkommender Fall: ein beherrschender GmbH-Gesellschafter überlässt eine eigene Immobilie (un)-entgeltlich an dessen operative GmbH. Steuerlich droht damit, eine Betriebsaufspaltung vorzuliegen. Eine Betriebsaufspaltung kann insbesondere dann zu einer erheblichen steuerlichen Mehrbelastung führen, wenn an dem Status quo etwas verändert wird, d.h. wenn sich die Beherrschung der Immobilie oder der Anteile an der operativen GmbH ändert.

Um dies zu vermeiden, wird im Folgenden eine steuerplanerische Maßnahme in Form eines einfachen „GbR-Modells“ vorgestellt.

Was ist eine Betriebsaufspaltung?

Für eine Betriebsaufspaltung müssen zwei Voraussetzungen vorliegen:

1. Überlassung einer wesentlichen Betriebsgrundlage (z.B. Immobilie) an eine gewerblich tätige Personen- oder Kapitalgesellschaft („Betriebsunternehmen“; sog. sachliche Verflechtung). 
2. Beherrschung (Durchsetzung eines einheitlichen geschäftlichen Betätigungswillens) im Besitzunternehmen (Unternehmen, dem die Immobilie gehört) und im Betriebsunternehmen durch eine Person oder eine Personengruppe (sog. personelle Verflechtung).

Im Einleitungsbeispiel entsteht also eine Betriebsaufspaltung, da der GmbH-Gesellschafter der Betriebs-GmbH eine Immobile überlässt und er sowohl die Betriebs-GmbH als auch das durch die Betriebsaufspaltung entstehende Besitzunternehmen beherrscht.

Was sind die Folgen einer Betriebsaufspaltung?

Durch eine Betriebsaufspaltung wird die vermögensverwaltende Vermietung oder Verpachtung der Immobilie in eine gewerbliche Tätigkeit umgewandelt. 

Im Beispielsfall wird die Vermietungstätigkeit des GmbH-Gesellschafters zum Besitzunternehmen, das ein Gewerbebetrieb ist.

In der Folge unterliegen sowohl laufende Gewinne als auch Veräußerungsgewinne der Gewerbesteuer. Die erweiterte Grundstückskürzung (d.h. im Ergebnis gewerbesteuerfreier Ertrag) kann nicht in Anspruch genommen werden.

Die Immobilie sowie die Anteile an der Betriebs-GmbH stellen steuerlich verstricktes Betriebsvermögen dar. Das bedeutet auch, dass Gewinnausschüttungen der Betriebs-GmbH in gewerbliche Einkünfte umklassifiziert werden. 

Im Fall einer (un-)gewollten Beendigung der Betriebsaufspaltung beispielsweise durch Veräußerung der Immobilie oder der GmbH-Beteiligung oder durch Entnahme in das Privatvermögen liegt i.d.R. eine Betriebsaufgabe des Besitzunternehmens vor. Dadurch unterliegen die Wertzuwächse in den GmbH-Anteilen und der Immobilie, die zuvor im Privatvermögen gehalten wurden, der Besteuerung.

Wie funktioniert das GbR-Modell?

Beim „GbR-Modell“ bringt der GmbH-Gesellschafter die an die GmbH vermietete Immobilie in eine GbR ein („Grundstücks-GbR“). An der Grundstücks-GbR beteiligt sich mindestens ein weiterer nicht grundbesitzender Gesellschafter – i.d.R. nahe Familienangehörige. Während der GmbH-Gesellschafter 99 % an der Grundstücks-GbR hält, ist beispielsweise der Ehegatte zu 1 % beteiligt (andere Beteiligungshöhen sind denkbar).

Im Gesellschaftervertrag der GbR muss geregelt werden, dass die Beschlussfassung per Einstimmigkeitsprinzip erfolgt. Dadurch ist es dem GmbH-Gesellschafter nicht möglich, seinen Willen in Besitz- und Betriebsunternehmen durchzusetzen. Daraus folgend liegt mangels personeller Verflechtung keine Betriebsaufspaltung vor.

Es ist darauf zu achten, dass gesellschaftsvertraglich zwingend eine Regelung zur Bestimmung der Stimmanteile vorzunehmen ist, da das BGB auf Grund von Regelungsänderungen durch MoPeG kein Einstimmigkeitserfordernis mehr vorsieht.

Zur Vermeidung einer verdeckten Gewinnausschüttung muss die Miete fremdüblich sein. Die Vermietungseinkünfte unterliegen bei den Gesellschaftern dem persönlichen Steuersatz.

Was sind die Vorteile des „GbR-Modells“?

Zum einem wird die Entstehung einer Betriebsaufspaltung und die damit ggfs. verbundene steuerliche Mehrbelastung vermieden, während gleichzeitig die Immobilie aus Haftungsgründen weiterhin vom operativen Bereich getrennt werden kann. 

Zum anderen unterliegt die Wertsteigerung in der Immobilie außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist (Zeitraum zwischen obligatorischen Anschaffungs- und Veräußerungsgeschäft) nicht der Besteuerung.