Wie man mit Schaukeln Steuern sparen kann: Teil III

AfA-Step-Up bei Immobilien

Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wird regelmäßig die Abschreibung des Gebäudes als Werbungskosten von den Einnahmen abgezogen. Die Höhe der Abschreibung hat somit einen großen Einfluss auf die zu versteuernden Einkünfte. Vielleicht kennen Sie die folgende Situation: Vor längerer Zeit wurde eine Immobilie zur Vermietung angeschafft, geerbt oder geschenkt, inzwischen ist das Abschreibungsvolumen des Gebäudes vollständig verbraucht oder es entspricht nicht mehr dem aktuellen Verkehrswert und als Folge ist ein höherer Gewinn zu versteuern – das muss aber nicht so sein! Im Teil III unserer Schaukel-Reihe zeigen wir eine Möglichkeit auf, um das Abschreibungspotential auf den aktuellen Verkehrswert anzuheben.

Dieses Ziel kann durch die gewerbliche Prägung einer bislang vermögensverwaltenden Personengesellschaft und deren anschließenden Entprägung erreicht werden. Zunächst müssen die privat gehaltenen Immobilien in eine vermögensverwaltende Personengesellschaft übertragen werden. Diese Übertragung kann ohne Anfall von Schenkung- oder Grunderwerbsteuer gestaltet werden. Anschließend erfolgt die sog. gewerbliche Prägung der Personengesellschaft. Sie erfolgt dadurch, dass eine Kapitalgesellschaft einziger persönlich haftender Gesellschafter ohne weitere vermögens- und kapitalmäßige Beteiligung wird und nur diese zur Geschäftsführung befugt ist. Die übrigen Gesellschafter wechseln in die Stellung von Kommanditisten. Als Folge wird die ursprünglich vermögensverwaltende Gesellschaft als gewerbliches Unternehmen fingiert und die vormals privaten Immobilien als Betriebsvermögen steuerlich verstrickt. Nach Ablauf von einigen Jahren wird die Personengesellschaft wieder entprägt und die Immobilien rechnen wieder zum steuerlichen Privatvermögen.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 22.02.2021 (Az.: IX R 13/19) entschieden, dass in diesem Fall als künftige Bemessungsgrundlage für die Abschreibung im Privatvermögen der Verkehrswert im Zeitpunkt der Entprägung heranzuziehen ist. Zwar müssen die in der Zeit zwischen gewerblicher Prägung und Entprägung entstandenen stillen Reserven versteuert werden; bei einer erwarteten geringen Wertsteigerung bzw. Buchwertdifferenz wird jedoch ein wesentlicher Steuervorteil verbleiben. Eine steuerfreie Veräußerung der Immobilien ist schließlich 10 Jahre nach der Entprägung möglich. Zu beachten ist allerdings, dass gewichtige und wirtschaftlich nachvollziehbare außersteuerliche Gründe für die gewerbliche Prägung und die anschließende Entprägung gegeben sein müssen, damit kein Gestaltungsmissbrauch vorliegt. Eine entsprechende Gestaltung muss somit außersteuerlich begründet sein und mit Fingerspitzengefühl umgesetzt werden, um steuerlich anerkannt zu werden.

Während regelmäßig versucht wird die Betriebsvermögenseigenschaft zu vermeiden, wird sie bei dieser Gestaltungsschaukel zwischen Privatvermögen und Betriebsvermögen geschickt dafür genutzt, um neues Abschreibungspotential zu generieren.

Die Schaffung neues Abschreibungspotentials stellt auch im Hinblick auf die Nachfolgeberatung ein probates Mittel dar, um die Steuerlast effektiv zu reduzieren. Auf diese Gestaltung werden wir in der nächsten Episode von BW IMPULSE näher eingehen.