Immobilien verkaufen statt verschenken

Wer seinen Kindern eine Immobilie übertragen will, denkt oftmals zunächst an eine Schenkung. Allerdings kann stattdessen ein Verkauf sinnvoll sein, da dieser erhebliche Steuervorteile mit sich bringen kann. Wann ein Verkauf sinnvoll ist, und welche Gestaltungsvarianten bestehen, zeigen wir Ihnen in der aktuellen Ausgabe von BW IMPULSE.

Wird die Immobilie zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt, kann die Abschreibung des Gebäudes als Werbungskosten von den Einnahmen abgezogen werden. Bei einer schenkungsweise oder im Wege des Erbes übergehenden Immobilie treten die Beschenkten bzw. Erben steuerlich in die Fußstapfen des Rechtsvorgängers ein. Das bedeutet, dass für die Abschreibung die im Vergleich zum Verkehrswert regelmäßig deutlich geringeren Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers maßgebend sind. Oftmals ist die Immobilie auch bereits vollständig abgeschrieben, so dass keine weitere steuerliche Entlastung erfolgt. Wird die Immobilie dagegen veräußert, sind die neuen Anschaffungskosten als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung maßgebend und es kann eine erneute bzw. erhöhte Abschreibung geltend gemacht werden. Der dadurch generierte Vorteil verstärkt sich, je größer die Differenz zwischen den aktuellen Anschaffungskosten und den historischen Anschaffungskosten ist.

Für die Begleichung des Kaufpreises gibt es mehrere Ansätze. Durch eine Bankfinanzierung kann neue Liquidität gewonnen und die Schuldzinsen können steuerlich geltend gemacht werden. Denkbar ist auch die Ausgestaltung des Kaufpreises als Darlehen mit ratenweiser Tilgung. Falls die Forderung im Todesfall jedoch noch besteht, unterliegt diese der Erbschaftsteuer. Zudem bietet eine starre Forderung keine lebenslängliche (Alters-)Versorgung der Eltern. Diese Folgen können durch eine Ausgestaltung als lebenslange Rente vermieden werden. Der Verzicht auf die Forderung würde wiederum eine Schenkung darstellen, die je nach deren Höhe und den bestehenden Freibeträgen zu einem Anfall von Schenkungsteuer führen kann.

Bei dieser Gestaltung muss beachtet werden, dass eine Immobilie grundsätzlich frühestens zehn Jahre nach dem Erwerb steuerfrei veräußert werden kann. Ein steuerfreier Verkauf ist im Übrigen auch dann möglich, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Wichtiger Nebeneffekt dieser Gestaltung ist, dass der Verkauf einer Immobilie von den Eltern an ihre Kinder nicht grunderwerbsteuerpflichtig ist. Beim Verkauf der Immobilie fallen damit neben den Beratungskosten hauptsächlich Notar- und Grundbuchkosten an. 

Ob eine Schenkung oder eine Veräußerung von Vorteil ist, kann nicht pauschal beantwortet werden, sondern muss im Einzelfall geprüft werden. Da vermietete Immobilien schenkung- und erbschaftsteuerlich nur sehr eingeschränkt begünstigt sind (Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke in Höhe von 10 %, für Gewerbeimmobilien keine Steuerbefreiung) und Rechtsänderungen in der steuerlichen Bewertung von Immobilien bei Schenkungen und Erbschaften ab dem Jahr 2023 zu einer höheren Schenkung-/Erbschaftsteuer führen, empfehlen wir Ihnen, diese Gestaltung bei der Übertragung von bereits vor längerer Zeit erworbenen Immobilien in Betracht zu ziehen.