Übertragung von umfangreichen Immobilienvermögen auf die nächste Generation
Bei der Übertragung von umfangreichen fremdvermieteten Wohnimmobilienvermögen auf die nächste Generation kann durch die gezielte Schaffung eines Wohnungsunternehmens die Schenkung- / Erbschaftsteuerbelastung erheblich reduziert werden.
Wie sich die Ausgangslage darstellt:
Beim Vererben oder Verschenken von Immobilien unterliegt der Wert der Immobilien grundsätzlich in voller Höhe der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer. Für zu Wohnzwecke vermietete Immobilien wird auf den Wert der Immobilien ein Abschlag i.H.v. 10 % vorgenommen.
Für die Übertragung von Betriebsvermögen sieht das Erbschaftsteuergesetz Steuerbefreiungen von bis zu 100 % für sog. begünstigtes Vermögen vor. Für die Anwendung einer steuerlichen Verschonung muss begünstigungsfähiges Vermögen vorliegen.
Immobilien im Betriebsvermögen sind regelmäßig nur dann begünstigtes Vermögen, wenn diese eigenbetrieblich genutzt werden. Hingegen gehören fremdvermietete Wohn- und Betriebsimmobilien grundsätzlich zum sog. Verwaltungsvermögen, das nicht begünstigtes Vermögen darstellt und somit in voller Höhe besteuert wird.
Bei Wohnungsunternehmen sieht der Gesetzgeber von der Qualifizierung der fremdvermieteten Immobilien als Verwaltungsvermögen jedoch eine Ausnahme vor, sodass die begünstigte Übertragung ermöglicht wird. Sind die Voraussetzungen für ein Wohnungsunternehmen erfüllt, zählen nach Verwaltungsauffassung auch zu anderen Zwecken fremdvermietete Immobilien nicht zum Verwaltungsvermögen. Diese Privilegierung gilt nicht für im Privatvermögen gehaltene Immobilien.
Was das Ziel ist:
Mit der Schaffung eines Wohnungsunternehmens soll also die schenkung- / erbschaftsteuerliche begünstigte Übertragung des Vermögens an die nächste Generation erreicht werden.
Wie die Qualifizierung als Wohnungsunternehmen erreicht wird:
Ein Wohnungsunternehmen setzt voraus, (1.) dass sich die Immobilien im Betriebsvermögen befinden, (2.) der Hauptzweck des Betriebs in der Vermietung von Wohnungen liegt und (3.) dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert.
Der Anteil der vermieteten Wohnungen muss mehr als 50 % aller vermieteten Immobilien betragen.
Die Wohnungen müssen so beschaffen sein, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist (u.a. Vorhandensein von Küche und Bad, die Größe soll mindestens 20 m² betragen).
Größte Herausforderung ist regelmäßig das Vorliegen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs. Nach Auffassung der Finanzverwaltung sprechen Indizien wie das Unterhalten eines Büros, einer Buchführung zur Gewinnermittlung und einer umfangreichen Organisationsstruktur sowie ein öffentlichkeitswirksamer Außenauftritt für einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb. Außerdem nimmt die Finanzverwaltung das Vorliegen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs regelmäßig an, wenn das Unternehmen mehr als 300 eigene Wohnungen hält. Die Rechtsprechung folgt der Annahme eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs auf Grund der Anzahl der Wohnungen nicht und fordert für die Begünstigung eine originär gewerbliche Tätigkeit im ertragsteuerlichen Sinne. Davon ist auszugehen, wenn gewichtige, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden (z.B. Reinigung der vermieteten Wohnungen oder Bestellung eines Hausmeisters). Die Finanzverwaltung wendet jedoch weiterhin die planbare Grenze von 300 Wohnungen an. Nichtsdestotrotz sorgt die BFH-Rechtsprechung für Rechtsunsicherheiten – insbesondere orientieren sich bereits erste Finanzgerichte an diesem Urteil mit der Folge, dass typische Wohnungsunternehmen unter Umständen nicht mehr von diesem Verschonungstatbestand erfasst werden könnten.
Fazit:
Durch die Schaffung eines Wohnungsunternehmens wird für die schenkung- / erbschaftsteuerliche Begünstigung schädliches Verwaltungsvermögen in begünstigtes Vermögen umgewandelt. Auf Grund der erheblichen Steuerersparnis und weil dadurch auch nicht zu Wohnzwecken vermietete Objekte begünstigt übertragen werden können, ist es lohnend, das Wohnungsunternehmen bei Übertragungen auf die nächste Generation in Betracht zu ziehen. Da das Steuersparmodell mit hohen Anforderungen verbunden ist, ist eine detaillierte Strukturierung unbedingt erforderlich.
